Die Löschung einer Grundschuld – für viele Baufinanzierer ein harter Kampf

Hypothek oder Grundschuld, immer mehr Baufinanzierer entscheiden sich beim Kauf ihrer Immobilie für die vermeintlich unkomplizierte Grundschuld. Diese wird zugunsten der finanzierenden Bank in das Grundbuch eingetragen und wird dann wie ein Ratenkredit zu den vereinbarten Konditionen monatlich abgezahlt. Während sich jedoch bei einer Hypothek mit jeder Zahlung auch die geschuldete Summe automatisch minimiert, bleibt die anfängliche Höhe der Grundschuld bis zur Zahlung der letzten Rate bestehen. Danach besteht die Möglichkeit die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld umzuwandeln, welche im Fall einer Sanierung der Immobilie unkompliziert und ohne weitere Gebühren wieder genutzt werden kann.

Erst nach der vollständigen Tilgung der geschuldeten Summe können die Eigentümer von der Bank eine Löschungsbewilligung beantragen. Mit dieser Löschungsbewilligung entlässt die Bank den Schuldner aus der Haftung und dieser ist zudem in der Lage die Grundschuld aus dem Grundbuch streichen zu lassen. Hier machen sich jedoch immer mehr Banken das Kleingedruckte der im Rahmen einer Grundschuld vereinbarten Sicherungszweckerklärungen zunutze. In dieser lassen sich die Banken neben der Sicherheit ihrer finanziellen Risiken in der Regel auch weitreichende Sicherheiten für bestehende und zukünftige Verbindlichkeiten der Schuldner ausstellen. Konkret bedeutet dies, dass auch wenn die Grundschuld vollständig abbezahlt worden ist häufig keine Löschungsbewilligung erteilt wird, solange noch andere Schulden bei der Bank bestehen. Die Grundschuld wird dadurch wie eine Sicherheit behandelt, die dazu dient, Ratenkredite, Autofinanzierungen oder auch Dispositionskredite zusätzlich abzusichern.

Besonders problematisch ist dieses Verhalten der Banken innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, wenn zum Beispiel mehrere Generationen einer Familie ein Haus kaufen und dieses durch eine gemeinsame Grundschuld finanzieren. Nicht selten erlebt eine Partei bei der Beantragung einer Löschungsbewilligung eine böse Überraschung, wenn die anderen Familienmitglieder höher verschuldet sind als gedacht oder für eine Selbstständigkeit höhere Kredite aufgenommen wurden. Bei älteren Grundschulden kann es jedoch sinnvoll sein, diese und deren Wortlaut nochmals von einem Anwalt prüfen zu lassen. Ist etwa zum damaligen Zeitpunkt gar keine Sicherungszweckerklärung vereinbart worden, darf dies nachträglich nicht ohne das Wissen der Schuldner geschehen, da sich diese immer schriftlich mit der Haftung ihres Eigentums einverstanden erklären müssen.

 

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